Docs Denashurya

Panduan

Cara Membuat Surat Perjanjian Sewa Kos Bulanan yang Sah dan Aman

Terbit 10 Oktober 2026. Fakta dicek 10 Oktober 2026.

Banyak kos berjalan hanya dengan kesepakatan lisan atau chat. Selama semuanya lancar, tidak ada masalah. Begitu ada penghuni yang menunggak, pemilik yang menaikkan harga mendadak, atau deposit yang tidak kembali, kedua pihak sama-sama sulit membuktikan apa yang dulu disepakati. Surat perjanjian sewa kos bulanan yang sederhana tetapi jelas mengurangi risiko itu.

Dasar hukum singkat

Sewa menyewa diatur dalam KUH Perdata. Pasal 1548 menggambarkannya sebagai persetujuan yang membuat satu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran harga yang disanggupi pihak yang menyewa. Agar perjanjiannya sah, Pasal 1320 KUH Perdata mensyaratkan empat hal: sepakat, cakap membuat perikatan, hal tertentu, dan sebab yang halal. Untuk kos, artinya: kedua pihak benar-benar setuju, keduanya dewasa dan cakap, kamar yang disewa jelas, dan tujuannya sah.

Isi yang sebaiknya ada

  1. Identitas para pihak. Nama lengkap, nomor identitas, alamat, dan nomor telepon pemilik atau pengelola dan penghuni.
  2. Objek sewa. Alamat kos, nomor atau nama kamar, dan fasilitas yang termasuk (kasur, lemari, AC, kamar mandi dalam, listrik, air, internet).
  3. Harga dan cara bayar. Harga per bulan, tanggal jatuh tempo, rekening tujuan, dan apakah listrik atau air dihitung terpisah.
  4. Deposit. Besarnya, kapan dikembalikan, dan potongan apa saja yang boleh dilakukan (misalnya kerusakan di luar pemakaian wajar). Tuliskan angka dan syaratnya, jangan hanya "deposit dikembalikan".
  5. Jangka waktu dan perpanjangan. Mulai dan berakhirnya sewa, serta cara perpanjangan. Bila sewanya bulanan dan berjalan terus, tuliskan berapa hari sebelumnya penghuni atau pemilik harus memberi tahu bila ingin berhenti.
  6. Aturan penghuni. Jam kunjungan tamu, larangan tertentu, kebersihan, jumlah penghuni per kamar.
  7. Keterlambatan. Apa yang terjadi bila pembayaran terlambat, termasuk toleransi hari dan konsekuensinya.
  8. Pengakhiran dan serah terima. Kondisi kamar saat masuk dan keluar, penyerahan kunci.
  9. Penyelesaian sengketa. Musyawarah lebih dulu, lalu cara lanjutan yang disepakati.
  10. Tanda tangan dan tanggal. Kedua pihak, dan bila perlu satu saksi.

Contoh rumusan pasal singkat

Rumusan terakhir berkaitan dengan Pasal 1559 KUH Perdata, yang mengatur soal menyewakan kembali dan pelepasan sewa kepada orang lain. Tuliskan tegas boleh atau tidaknya supaya tidak menjadi perdebatan.

Kesalahan yang sering terjadi

Perlukah bermaterai?

Menurut penjelasan Direktorat Jenderal Pajak tentang UU 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai, surat perjanjian termasuk dokumen yang dikenai bea meterai, dengan tarif Rp10.000. Meterai adalah pajak atas dokumen, sedangkan sah atau tidaknya perjanjian ditentukan oleh syarat-syarat Pasal 1320 KUH Perdata. Kalau surat perjanjian ingin dipakai sebagai alat bukti, pasang meterainya pada saat yang tepat dan simpan salinan asli.

Cara cepat membuatnya

Cara termudah adalah memakai formulir yang sudah memuat pasal-pasal di atas, lalu mengisi data kos Anda. Di Docs Denashurya, templat Sewa Kos atau Rumah menyusun surat dari isian formulir, dengan pratinjau sebelum Anda membayar dan mengunduh dokumen akhirnya: docs.denashurya.com/buat/surat-perjanjian-sewa-kos-rumah-online.

Contoh klausul yang bisa disesuaikan

Pasal Jangka Waktu. "Perjanjian ini berlaku mulai tanggal [tanggal] dan diperpanjang otomatis setiap bulan selama Penyewa membayar sewa tepat waktu. Salah satu pihak yang ingin mengakhiri sewa wajib memberi tahu pihak lain secara tertulis paling lambat [jumlah] hari sebelum tanggal berakhirnya bulan berjalan."

Pasal Keterlambatan. "Apabila sewa belum dibayar sampai [jumlah] hari setelah tanggal jatuh tempo, Pemilik berhak memberi peringatan tertulis. Apabila setelah peringatan sewa belum dibayar dalam [jumlah] hari, perjanjian dapat diakhiri dan Penyewa wajib mengosongkan kamar."

Pasal Serah Terima. "Para pihak memeriksa kondisi kamar bersama pada saat penyerahan kunci, dan hasilnya dicatat dalam daftar kondisi yang ditandatangani kedua pihak sebagai lampiran perjanjian ini."

Daftar periksa sebelum menandatangani

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kos harus punya surat tertulis? KUH Perdata mengatur sewa menyewa sebagai persetujuan; ketentuan tentang bentuknya tidak kami bahas di sini. Yang pasti, surat tertulis membuat isi kesepakatan mudah dibuktikan, sehingga kami menyarankannya.

Bolehkah deposit dipotong? Boleh sejauh sudah disepakati dalam surat. Karena itu tuliskan potongan yang dimaksud, misalnya biaya perbaikan kerusakan di luar pemakaian wajar.

Bagaimana kalau penghuni pindah di tengah bulan? Sepakati di awal apakah sewa dihitung per bulan penuh atau per hari, dan berapa hari pemberitahuan yang diminta.

Perlu saksi? Tidak wajib, tetapi saksi membantu bila ada perselisihan di kemudian hari.

Catatan: tulisan ini panduan umum dan bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Untuk perkara bernilai besar atau rumit, konsultasikan dengan advokat, notaris, atau PPAT.

Sumber

Buat dokumennya sekarang

Susun surat dari isian Anda, lihat pratinjau, lalu unduh dalam format Word.

Buat Surat Perjanjian Sewa Kos atau Rumah Online

Dokumen ini adalah contoh dan panduan umum untuk membantu Anda memahami bentuk perjanjian sederhana. Dokumen ini bukan nasihat hukum dan tidak membentuk hubungan antara advokat dan klien; kami bukan kantor hukum. Isi dokumen harus disesuaikan dengan kesepakatan para pihak. Untuk transaksi bernilai besar, rumit, atau sudah bersengketa, konsultasikan dengan advokat atau notaris. Surat perjanjian dan dokumen tertentu dapat dikenai bea meterai sesuai UU Nomor 10 Tahun 2020; periksa kewajiban Anda.