Docs Denashurya

Panduan

Surat Perjanjian Sewa Rumah 1 Tahun: 10 Pasal yang Wajib Ada

Terbit 12 Oktober 2026. Fakta dicek 10 Oktober 2026.

Sewa rumah setahun biasanya melibatkan uang yang tidak kecil: sewa dibayar di muka, ditambah deposit. Karena itu surat perjanjiannya layak dibuat rapi. Tulisan ini merangkum sepuluh pasal inti yang sebaiknya ada, dengan contoh rumusan singkat yang bisa Anda sesuaikan.

Landasan hukum secara ringkas

KUH Perdata Pasal 1548 menjelaskan sewa menyewa sebagai persetujuan yang membuat satu pihak memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan harga yang disanggupi. Sahnya perjanjian mengikuti Pasal 1320: sepakat, cakap, hal tertentu, dan sebab yang halal. Untuk sewa rumah, "hal tertentu" berarti rumahnya harus jelas: alamat, luas atau ciri, dan isinya.

Sepuluh pasal inti

1. Para pihak. Identitas lengkap pemilik (atau yang diberi kuasa) dan penyewa. Bila yang menyewakan bukan pemilik, minta bukti kuasa tertulis.

2. Objek sewa. Alamat, deskripsi rumah, dan daftar perabot atau perlengkapan yang ikut disewa. Lampirkan daftar kondisi.

3. Jangka waktu. Tanggal mulai dan berakhir. Contoh: "Sewa berlangsung selama 12 (dua belas) bulan, mulai [tanggal] sampai [tanggal]."

4. Harga dan cara pembayaran. Total sewa, apakah dibayar sekaligus atau bertahap, tanggal bayar, dan rekening.

5. Deposit. Jumlah, syarat pengembalian, dan potongan yang diperbolehkan.

6. Pemeliharaan dan perbaikan. Siapa menanggung perbaikan kecil sehari-hari dan siapa menanggung kerusakan besar atau struktur. Tuliskan batasnya dengan jelas.

7. Rekening listrik, air, dan iuran lain. Siapa yang membayar, dan bukti pelunasan saat serah terima.

8. Larangan dan pembatasan. Mengubah bangunan, menyewakan kembali, memakai rumah untuk usaha tertentu, jumlah penghuni. Pasal 1559 KUH Perdata mengatur soal menyewakan kembali atau melepaskan sewa kepada pihak lain, jadi sebutkan secara tegas apakah boleh atau tidak.

9. Pengakhiran dan perpanjangan. Cara memberi tahu bila ingin berhenti atau memperpanjang, berapa hari sebelumnya, dan apa yang terjadi bila penyewa menunggak.

10. Penyelesaian perselisihan. Musyawarah dulu, lalu jalur yang disepakati. Tambahkan tempat dan tanggal penandatanganan serta tanda tangan kedua pihak.

Hal yang sering terlupa

Soal meterai

Menurut penjelasan Direktorat Jenderal Pajak, surat perjanjian termasuk dokumen yang dikenai bea meterai berdasarkan UU 10 Tahun 2020, dengan tarif Rp10.000. Meterai bukan syarat sahnya perjanjian; syarat sah ada di Pasal 1320 KUH Perdata.

Membuatnya lebih cepat

Alih-alih mengetik dari nol, Anda bisa memakai formulir yang sudah memuat pasal-pasal di atas. Templat Sewa Kos atau Rumah di Docs Denashurya menyusun suratnya dari isian Anda, dengan pratinjau sebelum pembayaran: docs.denashurya.com/buat/surat-perjanjian-sewa-kos-rumah-online.

Contoh klausul yang bisa disesuaikan

Jangka Waktu dan Perpanjangan. "Sewa berlangsung selama 12 (dua belas) bulan, mulai [tanggal] sampai [tanggal]. Bila Penyewa ingin memperpanjang, ia memberi tahu Pemilik secara tertulis paling lambat [jumlah] hari sebelum berakhirnya sewa. Syarat perpanjangan, termasuk harga sewa baru, disepakati para pihak."

Perbaikan dan Pemeliharaan. "Perbaikan kecil sehari-hari (misalnya lampu, keran, dan engsel) ditanggung Penyewa. Perbaikan atas kerusakan struktur atau instalasi utama yang tidak disebabkan Penyewa ditanggung Pemilik."

Pengosongan. "Pada saat sewa berakhir, Penyewa menyerahkan rumah dalam keadaan bersih dan sebagaimana kondisi saat penyerahan, di luar pemakaian wajar, dan menyerahkan seluruh kunci."

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah sewa rumah harus dibayar sekaligus untuk satu tahun? Hal ini ditentukan oleh kesepakatan kedua pihak. Bila dibayar bertahap, tuliskan jadwal dan konsekuensi keterlambatan.

Bagaimana bila pemilik menjual rumah di tengah masa sewa? Surat Anda sebaiknya mengatur ini: apakah pemilik wajib memberi tahu penyewa, dan apa yang terjadi pada sisa masa sewa dan deposit. Tuliskan rumusan yang jelas karena pembahasan hukum lengkapnya tergantung keadaan; bila nilai sewa besar, tanyakan ke notaris.

Siapa yang menanggung listrik dan air? Sepakati dan tuliskan. Lampirkan bukti pelunasan terakhir saat serah terima supaya tidak ada tunggakan yang terbawa.

Bolehkah rumah disewakan kembali oleh penyewa? Karena Pasal 1559 KUH Perdata menyinggung menyewakan kembali dan pelepasan sewa kepada orang lain, tuliskan aturannya secara tegas dalam surat.

Daftar periksa sebelum menandatangani

Catatan: tulisan ini panduan umum dan bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Untuk perkara bernilai besar atau rumit, konsultasikan dengan advokat, notaris, atau PPAT.

Sumber

Buat dokumennya sekarang

Susun surat dari isian Anda, lihat pratinjau, lalu unduh dalam format Word.

Buat Surat Perjanjian Sewa Kos atau Rumah Online

Dokumen ini adalah contoh dan panduan umum untuk membantu Anda memahami bentuk perjanjian sederhana. Dokumen ini bukan nasihat hukum dan tidak membentuk hubungan antara advokat dan klien; kami bukan kantor hukum. Isi dokumen harus disesuaikan dengan kesepakatan para pihak. Untuk transaksi bernilai besar, rumit, atau sudah bersengketa, konsultasikan dengan advokat atau penasihat hukum. Surat perjanjian dan dokumen tertentu dapat dikenai bea meterai sesuai UU Nomor 10 Tahun 2020; periksa kewajiban Anda.